Договор за строителен ремонт – част 1

Договор за строителен ремонт – защо е необходим и какво трябва да съдържа? Част 1

Договор за строителен ремонт – защо е необходим и какво трябва да съдържа? Ремонтът на жилище често започва с разговор: какво трябва да се направи, колко приблизително ще струва и кога може да бъде готово. Докато става дума за боядисване на една стая или друга малка услуга, подобна уговорка може да изглежда достатъчна. При цялостен ремонт на апартамент, къща, баня или офис обаче ситуацията е съвсем различна.

Договорът за строителен ремонт определя какво точно възлага клиентът и какво се задължава да изпълни строителната фирма. В него могат ясно да бъдат посочени обхватът на строително-ремонтните дейности, цената или начинът за нейното определяне, сроковете, плащанията, материалите, допълнителните работи, приемането на обекта и гаранционните условия.

Добре подготвеният договор не е израз на недоверие между клиента и изпълнителя. Точно обратното – той създава ясни правила още преди започването на ремонта.

Защо ни е необходим договор за строителен ремонт?

Една от най-честите причини за спорове при строителни ремонти е различната представа за това какво всъщност е било договорено.

Клиентът може да смята, че дадена дейност е включена в първоначалната цена, докато изпълнителят я разглежда като допълнителна работа. Може да има различно разбиране за това кой доставя материалите, кога трябва да приключи определен етап или кога се извършва следващото плащане.

В началото всички тези въпроси могат да изглеждат лесни за уточняване устно. След няколко седмици работа, десетки извършени операции, доставки на материали и промени по първоначалната идея обаче е много по-трудно да се възстанови кой какво е казал.

Писменият договор значително намалява подобна неяснота.

В българското законодателство отношенията между възложител и изпълнител при подобна работа попадат в уредбата на договора за изработка по чл. 258 и следващите от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). По силата на договора за изработка изпълнителят се задължава на свой риск да извърши поръчаната работа, а възложителят – да заплати договореното възнаграждение.

Договорът защитава не само клиента

Понякога договорът за ремонт погрешно се възприема като документ, предназначен единствено да защити възложителя.

Коректно съставеният договор защитава и двете страни.

Клиентът получава яснота какво ще бъде изпълнено, при какви условия, в какъв срок и срещу какво възнаграждение. Изпълнителят от своя страна разполага с документ, който определя първоначално възложената работа и позволява тя да бъде разграничена от допълнителните желания и промени, възникнали впоследствие.

Това е особено важно при основните ремонти, защото почти винаги по време на работата възникват ситуации, които трудно могат да бъдат предвидени напълно при първоначалния оглед.

1. Какво точно ремонтираме?

Една от най-важните части на договора е предметът на възлаганата работа.

„Ремонт на апартамент“ не е достатъчно конкретно описание.

Основният ремонт може да включва демонтажни дейности, изграждане или преработване на електрическа и ВиК инсталация, гипсокартон, мазилки, замазки, хидроизолация, шпакловка, боядисване, полагане на настилки и облицовки, монтаж на санитария, осветление и много други операции.

Колкото по-точно е определен обхватът, толкова по-малка е вероятността впоследствие да възникне спор дали определена работа е била включена.

При по-големи обекти практично решение е подробното описание на СМР да бъде оформено като приложение към договора.

2. Офертата и количествено-стойностната сметка

При по-сложен ремонт договорът не е необходимо да съдържа на няколко страници всяка отделна строителна операция.

Подробната оферта или количествено-стойностната сметка може да бъде приложена към него и изрично посочена като неразделна част от договора.

Така още преди началото на ремонта може да бъде ясно какви дейности са предвидени, какви количества са изчислени и как е формирана стойността.

И тук има едно важно правило:

Колкото по-конкретно е описано какво влиза в цената, толкова по-малко място остава за различни тълкувания по-късно.

3. Как се определя цената на ремонта?

Цената естествено е сред основните въпроси във всеки договор за строителен ремонт.

В зависимост от характера на обекта могат да бъдат договорени обща цена, единични цени за определени СМР, плащане според действително извършени количества или комбинация между тях.

Важно е обаче да бъде ясно какво включва посочената стойност.

Например:

• само труд;
• труд и определени материали;
• транспорт;
• извозване на строителни отпадъци;
• доставка и качване на материали;
• демонтажни работи;
• други съпътстващи услуги.

Точно тук често възниква недоразумението „Аз мислех, че това е включено в цената“.

Затова добрата оферта и добрият договор трябва да работят заедно.

4. Аванс и етапно плащане

При продължителен строителен ремонт е разумно още в началото да бъде определен начинът на плащане.

Вместо въпросът да се решава в движение, договорът може да посочва първоначален аванс и последващи плащания след завършването на конкретни етапи.

Например плащането може да бъде обвързано с приключване на демонтажните работи, инсталациите, грубите строителни дейности, довършителните работи или окончателното предаване на обекта.

Не съществува универсална схема, подходяща за всеки ремонт. Същественото е условията да бъдат известни предварително и разбираеми и за двете страни.

5. Кой закупува строителните материали?

Този въпрос също не трябва да остава само на устна уговорка.

В зависимост от организацията на ремонта материалите могат да бъдат осигурявани от изпълнителя, от клиента или от двете страни за различни групи продукти.

Например строителната фирма може да доставя основните строителни материали, а собственикът да избира и закупува плочки, санитария, осветителни тела и други видими елементи.

При всички случаи трябва да е ясно кой отговаря за избора, закупуването и навременната доставка.

Това е важно и за сроковете. Ако определена дейност не може да започне поради липсващи плочки, санитария или друг материал, който възложителят е поел ангажимент да достави, подобно забавяне не би следвало автоматично да се третира като забавяне на изпълнителя.

6. Срокът за ремонт трябва да бъде реалистичен

„Ще стане за около месец“ не е особено добра договорна клауза.

При възможност договорът трябва да определя кога започва изпълнението и какъв е срокът за завършване на договорените работи.

Но срокът трябва да бъде реалистичен, а не просто привлекателен за клиента.

При ремонта има технологични процеси, които изискват време. Замазки, мазилки, шпакловки, хидроизолационни системи, лепила и други материали имат технологични изисквания, които не е разумно да бъдат пренебрегвани само за да бъде съкратен срокът на хартия.

Добре е предварително да бъде уточнено и как се процедира при обстоятелства, които обективно променят графика – забавени доставки, промени, поискани от клиента, допълнителни работи или проблеми, открити след демонтажа.

Заключение – договорът поставя основата преди началото на ремонта

Добре подготвеният договор за строителен ремонт трябва да отговори на основните въпроси още преди започването на работа: какво ще бъде ремонтирано, какви СМР са включени, как се определя цената, кога и как се извършват плащанията, кой осигурява материалите и в какъв срок трябва да бъде завършен ремонтът.

Това обаче е само първата част от отношенията между възложителя и строителната фирма.

След започването на ремонта могат да се появят скрити проблеми, непредвидени дейности или нови желания от страна на собственика. Именно тогава става особено важно договорът предварително да е определил как се възлагат допълнителните СМР, как се документират промените и как те влияят върху крайната цена и срока.

Във втората част на „Договор за строителен ремонт – защо е необходим и какво трябва да съдържа?“ ще разгледаме именно тези ситуации.

Ще обърнем внимание на:

• допълнителните и непредвидените строително-ремонтни дейности;
• промените, направени по време на ремонта;
• приемането и предаването на готовия обект;
• недостатъците и тяхното отстраняване;
• гаранцията за извършените СМР;
• основните клаузи, които е добре да присъстват в договора;
• предупредителните знаци, на които клиентът трябва да обърне внимание преди започване на ремонта.

Защото подписването на договора е само началото. Истинската му стойност се вижда тогава, когато по време на ремонта възникне ситуация, която не може да бъде решена само с „така се разбрахме“.

Последвайте ни във FB